¿Puedo hacer un “efficiency” en mi propiedad en Miami-Dade? 5 preguntas que debes responder antes de construir
Updated: Sep 25
Si tienes una casa en Miami-Dade, probablemente has escuchado a alguien decir: “Haz un efficiency en el patio y lo puedes alquilar.”
La idea suena maravillosa y sencilla para muchos. Aprovechar un espacio que ya tienes, construir algo pequeño en el patio, o convertir una parte existente de tu casa para generar un ingreso adicional.
Pero hay una diferencia importante entre tener un espacio donde caben una cama y un baño, y tener una unidad residencial que legalmente pueda ser ocupada por una persona.
Lo que muchas personas llaman un “efficiency” puede entrar dentro de diferentes categorías según la propiedad y las reglas que le aplican. Una de ellas es un ADU (Accessory Dwelling Unit), que básicamente es una unidad residencial adicional en una propiedad que cumple con ciertos requisitos.
Antes de empezar a construir, hay cinco preguntas importantes que debes responder.
1. ¿Puedo hacer un “efficiency” en mi propiedad?
No necesariamente.
Que tengas espacio disponible en el patio, un garaje que quieras convertir o una parte de la casa que parezca perfecta para una unidad independiente no significa automáticamente que puedas crear un “efficiency” legal.
En algunas áreas de Miami-Dade, las reglas permiten construir una unidad adicional en una propiedad residencial, lo que muchas personas conocen como un ADU (Accessory Dwelling Unit). Dependiendo de dónde esté ubicada la propiedad, también pueden existir otras opciones o restricciones.
Por ejemplo, en ciertas áreas donde aplican las reglas de Miami-Dade County, una propiedad puede necesitar tener al menos 7,500 pies cuadrados de terreno para poder considerar una unidad adicional, y existen límites sobre el tamaño que puede tener la unidad. Pero estos números no aplican automáticamente a todas las propiedades de Miami-Dade.
¿Por qué?
Porque Miami-Dade tiene muchas ciudades y áreas diferentes, y las reglas pueden cambiar dependiendo de dónde esté ubicada tu propiedad. Una casa en el área no incorporada del County puede estar sujeta a reglas diferentes a una propiedad dentro de Miami, Hialeah, Doral, Coral Gables, Homestead, South Miami, Pinecrest u otra ciudad.
Por eso, antes de asumir que puedes construir un “efficiency”, hay que revisar la propiedad específica, no solamente el ZIP code.
El tamaño del lote, la ubicación de la casa, lo que ya está construido, el espacio disponible en el patio, el estacionamiento y otras condiciones de la propiedad pueden afectar lo que puedes hacer.
Y hay otro detalle importante: las reglas pueden cambiar. Lo que alguien construyó legalmente hace varios años no necesariamente significa que hoy puedas construir exactamente lo mismo.
Así que considera los números que encuentras en internet como una referencia inicial, no como confirmación de que tu propiedad califica.
Antes de construir, convertir o gastar dinero en planos, es importante confirmar qué permite actualmente el zoning y los códigos de construcción aplicables a esa propiedad y esa jurisdicción específica.
Ese primer paso puede evitar que inviertas en un “efficiency” que después tengas que modificar, legalizar o incluso demoler.
2. Si no lo voy a alquilar, ¿igual tengo que cumplir con todos esos requisitos?
Sí. Esta es una pregunta bastante común y con la que muchos se confunden.
Un propietario puede decir:
“Yo no lo voy a alquilar. Es para mi mamá.”
“Es para mi hijo cuando venga a Miami.”
“Es para que viva mi amiga, pero no le voy a cobrar alquiler."
Aunque no tengas planes de alquilarlo no significa que puedas construirlo.
Si estás creando un espacio independiente para que una persona pueda vivir allí, siguen aplicando los requisitos correspondientes de zoning y construcción.
No es suficiente con poner un baño, una cocinita y una puerta independiente.
Dependiendo del proyecto, hay que considerar aspectos como la seguridad, acceso y salida, ventilación, ventanas, estructura, electricidad, plomería y otros requisitos de construcción.
También es importante entender que un ADU y un guesthouse no son necesariamente lo mismo, y las reglas sobre cómo se puede utilizar cada uno pueden ser diferentes.
Por eso, antes de decidir qué quieres construir, primero hay que determinar qué tipo de espacio puede permitirse legalmente en tu propiedad.
3. ¿Puedo convertir el garaje, una habitación o una parte de mi casa en un “efficiency”?
Puede ser posible, pero no es automático.
Una conversión interior puede parecer más sencilla que construir una estructura nueva en el patio. Sin embargo, convertir un espacio existente en una unidad donde pueda vivir una persona puede necesitar muchos de los mismos requisitos.
Hay que revisar cómo está construida actualmente la propiedad y qué cambios serían necesarios para que el nuevo espacio cumpla con las reglas aplicables.
Por ejemplo, pueden entrar en juego:
La distribución del espacio.
El acceso y las salidas.
Las ventanas y la ventilación.
La altura de los espacios.
La estructura existente.
Electricidad y plomería.
Estacionamiento.
La ubicación de la unidad dentro del lote.
El tamaño total de la propiedad y del área construida.
Y hay algo todavía más importante: Lo que existe hoy no necesariamente es legal.
A veces un propietario compra una casa y después descubre que el garaje fue convertido, que se añadió un baño, o que existe una estructura en el patio que nunca fue aprobada.
En esos casos, no podemos asumir que simplemente porque el espacio lleva años ahí, ahora se puede convertir automáticamente en una vivienda legal.
Primero hay que revisar qué existe, qué fue aprobado y qué se puede hacer para llevar el proyecto a cumplimiento con la ciudad.
4. ¿“Legalizar” un efficiency significa simplemente ponerle el sello del arquitecto?
No. Esta es una de las ideas más importantes que queremos aclarar.
A veces un cliente llega con unos dibujos de un “efficiency” que ya construyó y nos dice:
“Solo necesito que un arquitecto los firme y los selle para legalizarla.”
La realidad es mucho más complicada.
Cuando un arquitecto firma y sella unos planos para presentarlos ante la autoridad correspondiente, está asumiendo responsabilidad profesional por esos documentos.
No se trata simplemente de poner un sello sobre unos dibujos que alguien más hizo.
El arquitecto tiene que revisar la propiedad, entender lo que existe, estudiar el proyecto, y determinar qué cambios son necesarios para que los planos que firma cumplan con los requisitos aplicables.
Por eso, una legalización muchas veces requiere bastante más trabajo de lo que el propietario imagina.
Y algunas veces tenemos que darle al cliente una respuesta que no esperaba.
Por ejemplo, podemos descubrir que un “efficiency” existente:
No cumple con los requisitos actuales.
Está ubicada donde no debería estar.
Tiene una distribución que necesita cambiarse.
Tiene elementos construidos sin aprobación.
Necesita modificaciones importantes para poder cumplir.
O sencillamente no puede existir legalmente en ese lote.
En algunos casos, la estructura existente tiene que ser rediseñada y volverse a construir de otra manera.
Esto puede ser frustrante para el propietario, especialmente cuando ya gastó dinero construyéndola.
Pero ponerle un sello a algo que no cumple con los requisitos no lo convierte en una estructura legal y aprobada como por arte de magia.
El objetivo de una legalización debe ser determinar qué se puede hacer legalmente en la propiedad y, cuando sea posible, hacer todos los cambios necesarios para llevarla a cumplimiento.
5. ¿Vale la pena hacer un “efficiency” para generar un ingreso extra?
Puede ser una opción, pero primero hay que saber si legalmente puedes hacerlo.
Una unidad adicional puede servir para diferentes necesidades. Puede ser un espacio para un familiar, para un adulto joven, para huéspedes o, cuando las reglas lo permiten, una unidad que se pueda alquilar.
Pero la primera pregunta no debería ser:
“¿Cuánto puedo cobrar de renta?”
Debería ser:
“¿Qué puedo construir legalmente en mi propiedad?”
Porque construir primero y averiguar después puede salir mucho más caro.
Si una estructura se construye sin las aprobaciones necesarias o no cumple con las reglas requeridas por la ciudad, el propietario puede terminar enfrentando gastos adicionales en forma de multas hasta corregir la situación.
Y si la estructura no puede cumplir con los requisitos aplicables, en algunos casos puede ser necesario modificarla considerablemente o incluso demolerla.
Lo que parecía una forma sencilla de generar un ingreso extra puede terminar costando mucho más de lo que se había presupuestado.
Si estás pensando en convertir un garaje, añadir una unidad en el patio o crear un “efficiency” para un familiar o para alquilar, no empieces por construir. Empieza por averiguar qué permite tu propiedad.
En Miami-Dade, los requisitos pueden variar dependiendo de dónde esté ubicada la propiedad y qué autoridad tenga jurisdicción sobre ella.
Los números y ejemplos que encuentres en internet pueden darte una idea inicial, pero no sustituyen una revisión específica de tu propiedad y de las reglas vigentes en el momento en que vas a realizar el proyecto.
Antes de invertir en planos o construcción, confirma:
¿Dónde está ubicada la propiedad?
¿Qué reglas le aplican?
¿Qué se puede construir legalmente?
¿Qué cambios serían necesarios para hacerlo correctamente?
En IAD Miami podemos ayudarte a estudiar estas condiciones antes de que inviertas en construcción, revisar las posibilidades de tu propiedad y desarrollar los planos arquitectónicos necesarios para el proyecto.
No olvides que un “efficiency” no se vuelve legal simplemente porque tenga baño, cocina y cuatro paredes. Primero tiene que ser algo que legalmente pueda existir en esa propiedad. Después, tiene que diseñarse y construirse correctamente.
¿Estás pensando en construir o legalizar un “efficiency” en Miami-Dade?
Hablemos antes de que gastes dinero en algo que después tengas que cambiar.
##La información de este artículo es general y no sustituye una determinación oficial de la autoridad competente para una propiedad específica.##
